안녕하세요 절세의 시작부터 기업의 성장까지 함께하는 박현문 세무사입니다.
제가 상담을 진행하다보면 한달에도 여러번 부모님들 본인의 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 양도 하시려는 경우가 많습니다.
납세자분들이 많이 공부를 하셔서 그런지 시가의 5%와 3억 내에서 가격을 조정해서 양도계약서를 작성하면 되지 않는지 물어보시는데 주의사항이 있습니다. 단순히 그 범위내에서 양도가액을 조정해서 양도계약서를 작성해서 양도를 하시면 나중에 예상치 못한 문제가 발생하실수도 있습니다.
부당행위계산의 부인
부당행위계산 부인이란 (1)특수관계인에게 통상적인 거래에 비하여 객관적으로 (2)조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당하는 경우 세법상 이를 부인하여 시가에 의하여 양도소득세를 계산하며 이는 실질과세의 원칙을 구체화하고 공평과세를 실현하고자 하는 입법취지가 있습니다.
세법상 소득금액을 재계산할뿐이지 당사자간의 거래 행위는 유효한 거래로 인정이 되며 사법상 효력까지는 부인하지 않습니다.
또한 이때의 부당행위계산 판단시 가액은 시가-거래가액이 시가의 5% 또는 3억원이상 인 경우 부당행위계산 부인의 규정이 적용됩니다.
(1) 특수관계인
특수관계인이란 국세기본법시행령 제1조의2에서 규정하고 있습니다.
국세기본법시행령 제1조의2 ①
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4촌이내의 혈족
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3촌이내의 인척
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배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
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친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속
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본인이 「민법」 에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를 함께하는 사람으로 한정한다)
국세기본법시행령 제1조의2 ②
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임원과 그 밖의 사용인
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본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자
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제1호 및 제2호의 자와 생계를 함께하는 친족
국세기본법시행령 제1조의2 ③
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본인이 개인인 경우
가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
(2) 조세의 부당한 감소
당해 거래 형태가 객관적으로 보아 일반적인 거래에 비해 조세의 부당한 감소를 발생시킨 경우란 소득세법시행령 제98조2항에 규정하고 있습니다.
소득세법시행령 제98조제2항
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특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우
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특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
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특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우
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특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우
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그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
특수관계인간 매매 시 시가 판정기준일
현 세법에서는 시가판단 시 부당성의 판단시점과 평가기준일을 달리 적용하고 있습니다. 특수관계인간 매매 시에는 시가 판정이 정말로 중요한데 시가 판단 기준일이 다른만큼 주의가 필요합니다.
부당성 판단시점
부당행위계산 부인 적용 여부 판단시점은 매매계약일을 적용합니다.
실제 양도차익을 산정하기 위한 판단시점
실제로 양도차익을 계산하고 양도소득세를 산출하기 위해서 판단기준일은 양도일(잔금청산일 또는 소유권이전등기접수일)로 적용합니다.
주의할 사항
시가산정은 상속세및증여세법 규정을 적용하며 매매계약일 전후(부당행위부인 판단) 3개월, 양도일 전후 3개월 이내에 시가가 산정 되어야 합니다.
여기서 발생할 수 있는 주의사항을 예를 들어보겠습니다.
예시)
– 4월1일 유사매매사례가액(1) :10억
– 4월 30일 매매계약체결 : 9억
– 6월30일 매매잔금일
– 7월10일 유사매매사례가액(2) : 15억
해설)
① 계약당시에 매매계약을 9억으로 특수관계인과 계약을 체결함
② 그러나 계약일전에 동 자산과 유사한 자산의 다른 유사매매사례가액(10억)이 거래되어 부당행위계산 부인 대상에 해당됨
③ 잔금 청산 후 동 자산과 유사한 자산의 다른 유사매매사례가액(15억)이 거래된 내역이 있음
④ 부당행위에 해당하므로 양도세 계산은 잔금청산일 기준 전후3개월 중 가장 가까운날의 매매계약이 이루어진 유사매매사례가액(15억)을 적용하여 계산함
맺음말
얼마전 서울의 아파트 평균매매가가 12억을 넘었다는 기사를 보았습니다. 일반 근로자 입장에서는 12억을 주고 부동산을 취득하기가 쉽지않은게 현실입니다.
그래서 더욱 더 자녀에게 조금이라도 부담을 덜어주기 위해 저가 양도에 관심이 많은 것 같습니다. 부당행위계산 부인에 해당하면 거래가액을 부인하고 시가를 양도가액으로 보아 양도세를 산정하는 만큼 계약서 작성 전 미리 전문가와 상담을 통해 해결책을 찾으셨으면 합니다.
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